Иностранцы без всяких ограничений могут приобретать как жилую, так и коммерческую недвижимость на территории Германии. К сожалению, владение недвижимостью на территории Германии не дает права на постоянное место жительства.

Процедура оформления покупки недвижимости
Любая недвижимость в Германии должна быть зарегистрирована в Реестре собственников - Поземельной книге (Grundbuch), где можно проследить всю историю объекта и получить полную информацию о владельце недвижимости, о самом объекте, о точной площади земли и построек, закрепленных за данным объектом, а также о возможных обременениях и задолженностях со стороны владельцев.

Для продажи любого объекта недвижимости продавец обязан предоставить государственному нотариусу актуальную выписку из Поземельной книги, на основе которой составляется проект договора купли-продажи.

После выбора подходящего объекта недвижимости осуществляется его резервирование с целью снятия с рынка продаж и начала оформления документов на покупку. Резервирование объекта происходит путем внесения предоплаты.

После резервирования объекта , государственному нотариусу передаются следующие документы по объекту недвижимости:

• выписка из Поземельной книги (Grundbuchauszug)

• устав раздела собственности (жилищный устав) (Teilungserklärung)

• договор аренды (Mietvertrag) (если имеется)

• информацию об объекте недвижимости

• данные о покупателе и продавце

Нотариусом составляется проект договора купли-продажи на данный объект недвижимости.

После согласования условий договора назначается дата нотариального засвидетельствования договора. Подписывать нотариальный договор могут как лично сам покупатель и продавец, так и их доверенные лица. После подписания договор вступает в силу.

В Германии сам оригинал договора купли-продажи, подписанный сторонами и нотариусом, имеется только в одном экземпляре, который хранится исключительно в актах нотариуса.

Стороны договора получают на руки заверенные нотариусом копии, которые считаются заверенными экземплярами договора.

После перехода прав собственности, покупатель становится полноправным "экономическим" владельцем, он может полностью распоряжаться купленной недвижимостью. "Юридическим" же владельцем он становится только после окончательной регистрации в поземельной книге (Grundbucheintragung), которая происходит после выполнения всех необходимых предпосылок, в частности оплаты налога на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer) и зависит от скорости работы поземельного суда (Grundbuchamt) района, к которому относится данный объект недвижимости.

После поступления цены покупки на счет владельца или выплаты покупной цены с трастового счета нотариуса на счет владельца, а также оплаты налога на приобретение недвижимости и получения справки из финансовой службы об отсутствии задолженности по данному налогу, нотариус высылает в поземельный суд заявку на окончательную регистрацию покупателя в качестве владельца в поземельной книге.

После окончательной регистрации прав собственности в электронном кадастре новый владелец вправе запросить в поземельном суде выписку из поземельной книги (Grundbuchauszug), которая является важным документом, подтверждающим право собственности и которая понадобится для последующей продажи недвижимости. На этом этапе сделка купли-продажи считается завершенной.

Налоги и расходы, связанные с приобретением недвижимости

• Общие расходы - стоимость объекта

• Налог на приобретенную недвижимость – от 3,5% до 6 % (Берлин) от стоимости объекта.

• Маклерский провизион - % от стоимости объекта (в каждой Федеральной Земле Германии разные ставки маклерского провизиона, в среднем от 3 до 6 % )

• Нотариальные расходы и расходы на регистрацию - до 2,6 % от стоимости объекта.

Обязательные платежи, связанные с владением недвижимостью в Германии

Земельный налог (Grundsteuer)
Ежегодный налог на владение земельными участками в Германии. Условная (кадастровая) стоимость земельного участка рассчитывается финансовым отделом муниципалитета (как правило, много ниже покупной цены)

Процентная ставка составляет от 2,6 до 3,5 промилле в зависимости от общины, на территории которой находится недвижимость. В случае владения квартирой, этот налог рассчитывается по формальной доле владения от всей стоимости земли/строения.

Раз в год владелец получает финансовое решение муниципалитета, в котором подробно описаны сроки и суммы оплат.

Жилая плата (Hausgeld) – для владельцев квартир

Жилая плата - ежемесячный взнос владельца квартиры в кассу управляющей компании, как долевое участие в расходах на содержание дома.

Состоит из:

• доли за использование общих домовых коммунальных услуг -(Betriebskosten)

• доли отчислений на плановые ремонты дома (Instandhaltungsrücklage)

• оплаты услуг управляющей компании (Hausverwaltung)

Жилая плата перерасчитывается управляющей компанией раз в год, исходя из фактических расходов на содержание дома. Владелец квартиры получает письмо по ежемесячным авансовым взносам на следующий год.

Приобретение недвижимости как вложение капитала

Многие потенциальные покупатели недвижимости за границей заинтересованы в удачном вложении капитала. И для них Германия – правильный выбор. Во-первых, цены на жилье здесь растут. Среднестатистический рост стоимости жилых домов и квартир составляет по стране 3 % в год.

Сдача жилплощади в аренду приносит в настоящее время до 6% годовых.

Сдача недвижимости в аренду

Каждый владелец имеет право сдавать недвижимость в наем. Для этого необходимо заключить договор аренды (Mietvertrag) с арендатором недвижимости. Как правило, договора аренды заключаются без фиксированной конечной даты, т.е. бессрочно или срочно, сроком на 1 год с возможностью продления.

В договоре аренды определяется:

• объект аренды (адрес, сколько комнат и т.п.)

• величина "холодной аренды" (Kaltmiete)

• перелагаемая на арендатора часть жилой платы - (Nebenkosten)

• величина залога (Kaution)

• правила для арендатора

• условия расторжения договора

Холодная аренда (Kaltmiete) - это сумма, выплачиваемая владельцу квартиры арендатором за использование объекта. Как правило, косвенно привязана к площади объекта и расценкам за кв.м в данном регионе.

Коммунальные услуги (Nebenkosten) - оплачиваются арендатором владельцу квартиры дополнительно и, как правило, включают в себя плату за вывоз мусора, водоснабжение, канализацию, освещение в подъезде и т.п.

В свою очередь оплата по счетчикам (электроэнергия, газ, телефон и т.п.) производится не через владельца недвижимости, а напрямую предприятиям электро- и газоснабжения, телефонным компаниям и т.п., с которыми арендатор заключает соответствующие договора самостоятельно.

Горячая аренда (Warmmiete) – это полная сумма платежей, состоящая из холодной аренды и платы за коммунальные услуги, которую арендатор должен перечислять владельцу квартиры ежемесячно.

Арендатор выплачивает (залоговую сумму) (Kaution) из расчета 2 или 3 месячных холодных аренд владельцу объекта. Эта сумма гарантирует владельцу возмещение потерь в случае неплатежеспособности арендатора или покрытия затрат на ремонт объекта после расторжения договора аренды. Kaution защищаетвладельца недвижимости от финансовых потерь.

При отсутствии претензий владелец возвращает залоговую сумму в установленном порядке.